#Louer une chambre de sa maison pas encore payé au Japon: Possible ou pas ? [GaijinFrance]

[GaijinFrance]

Bonjour à toutes et à tous,

J'ai posté plusieurs questions dans différents sujets du forum car bien que tous soient liés à notre projet de retourner au Japon, les questions posées sont sur des sujets complètements différents (ex: Présentation, école française ou japonaise, etc..) et cela permet de ne pas alourdir des posts déjà très conséquents.

J'indiquais à la fin de mon post dans "école japonaise ou franco-japonaise ?" que je ne savais pas encore quoi faire comme activité au Japon mais en fait, ce n'est pas tout à fait exact, car nous caressons l'idée d'acheter une maison sur 3 étages (japonais / 2 étages français) et transformer un étage pour en faire 2 chambres à louer aux étudiants ou aux touristes de passage. J'ai quelques relations au Japon qui pourraient m'aider à trouver des clients et je gèrerai seul la partie location en attendant de voir le potentiel de cette activité.

Sur le papier, ça paraît bien mais il faut d'abord acheter une maison et que celle-ci soit compatible avec ce projet (donc pas trop mal placée et avec 2 étages français).

Le gros problème, c'est qu'aucun banquier censé ne nous prêtera les sommes requises pour mener à bien ce projet en sachant que l'épouse n'a qu'un baito et que le mari est sans emploi...

Les 5 prochaines années en France devraient nous permettre d'économiser 20 à 30% des sommes estimées pour l'achat sur Kyoto d'une maison compatible et il manque donc 70% des sommes.

C'est déjà un énorme problème mais je me posais également la question suivante: Est-il autorisé au Japon de louer une chambre pendant un remboursement de prêt et y a-t-il nécessité de déclarer quoi que ce soit (je pensais me mettre au début en Koujin Jigyou) ou de payer quoi que soit pour pouvoir démarrer ce type d'activité ?

En vous remerciant d'avance pour toute information qui me permettrait d'avancer dans ma réflexion (ou de la stopper net... )

GaijinFrance (Gilles)

[Cable]

Est-il autorisé au Japon de louer une chambre pendant un remboursement de prêt ?

Légalement, ça dépend du prêt. Il y a les prêts pour une maison individuelle où on habite (taux très bas), et il y a les prêts d'investissements, dans le cas où on exploite commercialement son bien immobilier (taux bien plus élevé). Dans le cas où on habite son bien et qu'on l'exploite, je ne suis pas sûr du prêt qui est adapté.

Notez que a priori les banques ne prêtent pas aux étrangers qui ne sont pas résidents permanents. Il faudra voir/négocier avec les banques si vous voulez emprunter à votre nom.

et y a-t-il nécessité de déclarer quoi que ce soit (je pensais me mettre au début en Koujin Jigyou) ou de payer quoi que soit pour pouvoir démarrer ce type d'activité

Pas besoin de créer une boite pour ça, un particulier peut mettre à louer un bien immobilier. Bien sûr il faudra déclarer les rentrées d'argent aux impôts, mais c'est tout.

[GaijinFrance]

Merci pour votre réponse Cable.

A propos de taux immobilier, quel est le taux actuellement en vigueur au Japon (pour acquérir une résidence principale et y habiter) ?
Il me semble avoir lu quelque part sur le forum 1,7 ou 1,8 %...

Concernant le prêt des banques aux étrangers, mon épouse étant japonaise, je bénéficierai à priori du visa "Spouse or child of japanese national".
Effectivement, il doit être reconduit fréquemment (tous les ans, tous les 3 ans, tous les 5 ans. Il me semble même qu'il y a tous les 6 mois).
Du coup, s'il faut un visa "Long Term resident" pour qu'un étranger puisse acheter, ça va être compliqué de faire un prêt en mon nom mais un prêt ne peut-il pas être au nom des 2 époux ?

Au pire, nous sommes mariés sous le régime du partage des biens (le mariage a eu lieu en France et a été validé au Japon), quels seraient les inconvénients si le prêt est au nom de mon épouse (japonaise) uniquement ?

Au risque de poser une question stupide (je n'ai jamais acheté dans l'immobilier, ni en France, ni au Japon), est-il possible que le prêt soit au nom de mon épouse seule et la maison aux deux noms ?

Si des couples mixtes du forum ont acheté au Japon et souhaitent nous faire part des problèmes rencontrés et / ou me donner des conseils et autres trucs et astuces qu'ils n'hésitent pas.

[Cable]

quel est le taux actuellement en vigueur au Japon (pour acquérir une résidence principale et y habiter) ?

Pour celle que je viens d'acheter, le taux était à 0,75%.

un prêt ne peut-il pas être au nom des 2 époux ?

Ça ne change rien au problème. Si la banque ne veut pas prêter à un étranger qui n'est pas résident permanent, qu'elle prête à un japonais en même temps ne change rien au fait qu'elle ne veuille pas prêter à un non-résident permanent.

Cette règle (ne pas prêter aux non-résidents permanents) n'est pas inflexible. Il faut discuter avec les banques.

quels seraient les inconvénients si le prêt est au nom de mon épouse (japonaise) uniquement ?

Je l'ignore.

est-il possible que le prêt soit au nom de mon épouse seule et la maison aux deux noms ?

Je ne pense pas, non.

[GaijinFrance]

Merci pour votre réponse Cable.
0.75% ? Il s'agissait d'un taux fixe ? Sur quelle durée ?
Les taux sont bas en France (il semble qu'ils vont remonter d'ailleurs, si ce n'est pas déjà fait, mais rien d'affolant) mais pas aussi bas qu'au Japon à ce que je vois.

En regardant les annonces immobilières sur Kyoto (ville choisie), je vois beaucoup de maisons à structure en bois datant d'une bonne trentaine d'années.
J'ai lu dans le forum, que ce type de maisons ne valaient et que seul le terrain comptait mais mon objectif n'étant pas de revendre mon bien mais d'y habiter, ce type de maisons est-il vraiment inhabitable et voué à la destruction au moindre tremblement de terre un peu important ou pas du tout ?

Également, pour ce type de maisons, est-il quand même possible de les isoler efficacement sans trop se ruiner afin qu'elles gardent mieux la chaleur en hiver et la fraîcheur de la clim en été ou est-ce cause perdue ?
Dans mes souvenirs, le gaz était relativement bon marché mais l'électricité plutôt chère...

[Cable]

Taux variable.

Les vieilles maisons ne valent pas "rien". Financièrement parlant, elles valent le prix qu'on leur donne, donc à négocier avec le proprio actuel. Elles sont tout à fait habitables.

L'isolation sera sûrement mauvaise: fenêtres en simple vitrage, pas d'isolation au sol ou dans les murs, peut-être même pas d'isolation sous le toit. On peut l'améliorer avec des travaux, mais vous n'aurez pas le même niveau d'isolation qu'une maison récente, ou alors il faudra y mettre beaucoup d'argent.

Globalement la solution économique sur le court terme est de faire comme la plupart des gens: vivre avec. Vous pouvez y mettre des dizaines de milliers d'euros pour améliorer l'isolation, vous y gagnerez sur 20 ans. Avez-vous les dizaines de milliers d'euros à mettre dedans, êtes-vous sûr d'y rester 20 ans...

Non la maison ne va pas s'écrouler au premier tremblement de terre, ils en avaient déjà à l'époque vous savez, donc la maison a été construite pour y résister. Mais évidemment, les vielles maisons ne supportent pas le même niveau de secousses; par exemple les nouvelles maisons supportent les tremblements de force 8, mais les anciennes ne supportent que jusqu'à force 6 ou 7 (c'est un exemple, je n'ai pas de données officielles sur le sujet). L'usure de la maison, les termites, les fuites du plafond qui rongent les poutres de soutien, ça influe sur ça aussi. Bref, il n'y a pas de réponse toute faite.

[clws990]

Bonsoir,

Pour vous aidez, je peux donner quelques compléments :

# banque
Le taux variable n'a quasi pas change depuis 20-30 ans, d'ou beaucoup de japonais prend le taux variable ... si ils ont un dossier viable. Autrement taux fixe. Le montant du pret se base sur un plafond de pret possible base sur le(s) salaire(s) de l'emprunteur(s) et sur le biens (il faut souvent un apport d'au moins 10%)
- La banque shinsei ne demande pas de visa permanent, un visa de conjoint marche mais le taux est de .9% les 6 premiers mois puis 1.4% le reste du temps. Ceci est un taux variable.
- la MUFJ peut mais fait inclure une assurance de defaut de 150 a 250 000 yens au mieux que j'ai pu entendre. (pour le visa il n'est pas certain qu'un spouse passe). Le taux variable va entre 0.75 a 1.1 les premieres annees avant de passer entre 1.4 et 2.2% les annees suivantes en fonction de la duree du pret aussi.
- la Mizuho peut mais a des conditions ... pour un pret sans visa permanent peut se faire (anciennete dans la banque notamment)
- la sumitomo peut si le batiment est construit par la sumitomo (non valable donc sur une vielle habitation
- il parait que la city bank aussi fait des prets.

Les conditions du pret change aussi en fonction de la duree du pret (5/10 ans par exemple)

Pour ce qui est "des vieilles maisons" c'est un peu comme en France meme si nos maisons sont en parpin comme celle de mes parents. La raison de mes mots est que cette maison, achete dans le boom des villes nouvelles en France debut 80, n'est pas bien isole. les chauffages ne chauffent guere (et pus) 'hiver est froid car les fenetres isolaient mal mais on habitait quand meme le nord de la France. L'ete etait bien chaud aussi (ventilo obligatoire).
Les techniques de constructions changeants, on gagne en prix seulement si le foncier monte et si il y a des magasins, ecoles dans le coin. Un peu comme ici, au Japon mais a moindre echelle sauf si le lieu devient a la mode. (comme l'image de bussy st georges).

Un pret a un nom est comme en France dans le cas d'un deces, le ou la conjointe n'aura rien a payé. C'est au choix.

[GaijinFrance]

Merci beaucoup pour vos réponses Cable et Clws990.

Effectivement, le but premier n'est pas de trouver une maison pour la vie mais d’acquérir un premier bien en s'endettant le moins possible puis ultimement (dans les 5 à 10 ans qui suivront) de faire construire.
Donc si les travaux d'isolation ne permettent pas un retour sur investissement en 5 à 10 ans, pas trop d'intérêt.

J'ai entendu ici où là que les maisons construites pendant la bulle spéculative immobilière étaient, pour certaines, de mauvaise qualité.
Mais y a-t-il une période de construction à éviter (ex: entre 1985 et 1995) ? A défaut, pour un néophyte, comment s'en rendre compte ?

Également, comment vérifier la conformité aux normes anti-sismiques (et lesquelles ?) d'un bien d'occasion ? Est-ce que l'année de construction suffit à renseigner sur la norme respectée ?

Avez-vous connaissance d'une explication (en anglais ou idéalement en français) du jargon de l'immobilier japonais ?
J'ai commencé à traduire une annonce typique pour un bien et je tombe sur des notions qui me sont inconnues.
Par exemple, les termes 不適合接道 (Futekigousetsudou), 接道幅員 (Setsudoufukuin) et セットバック要否 que je peux traduire mais dont le sens et le contexte m'échappe.

[GaijinFrance]

Bonjour à toutes et à tous.
J'ai modifié le titre original de mon post afin de simplifier la question.
Si nous achetons comptant une maison dans laquelle nous habitons mais dont nous souhaitons mettre une chambre en location.
Achat comptant donc plus besoin de prêt !
Quelqu'un a-t-il connaissance d'une restriction quelconque au niveau de la loi japonaise qui empêcherait cela ?
Y a-t-il des personnes sur le forum qui font cela ?

[clws990]

Je pense que votre question est un peu difficile car peu de gens achete et loue une chambre (pas vraiment dans la culture japonaise, et quand on prend plus d'une chambre, en general c'est pour les enfants)

[GaijinFrance]

J'ai trouvé cet article: http://newsonjapan.com/html/newsdesk/article/113656.php .
De ce que je comprends, c'est autorisé lors d'événements particuliers (= pour les J.O. de 2020 car si rien n'est fait, il y aurait pénurie de chambres) et
le gouvernement bûcherait actuellement sur des textes visant à étendre cette 'autorisation toute l'année.
Résultat de la réflexion en 2016.
Ceci dit, mon projet est en train d'évoluer et il se pourrait que nous transformions la maison toute entière en modeste "Hostel" (une dizaine de résidents). Du coup, ça deviendrait l'activité principale et je dois essayer de déchiffrer la "Inns and Hotels Act" (旅館業法) pour déterminer les obligations légales pour exercer ce type de business. Déjà les textes de loi en français, j'ai du mal, alors en japonais...